Imaginez-vous vivre dans une maison où le toit fuit, les égouts débordent et la moisissure envahit les murs, tout en payant votre loyer chaque mois sans que personne ne vienne réparer. À Detroit, des centaines de locataires vivent cette réalité, pris au piège par une entreprise qui promettait de révolutionner l’immobilier grâce à la blockchain. Cette entreprise, c’est RealToken, une firme basée en Floride qui a transformé des propriétés en actifs numériques fractionnés, vendus à des investisseurs du monde entier. Mais derrière cette innovation technologique se cache un scandale : plus de 400 propriétés en décrépitude, des locataires laissés à l’abandon et une ville qui riposte avec une action en justice sans précédent.
Un Scandale Immobilier à l’Ère de la Blockchain
La ville de Detroit a lancé ce qu’elle qualifie de « plus grande action en justice pour nuisance publique de son histoire » contre RealToken LLC, ses co-fondateurs Remy et Jean-Marc Jacobson, ainsi que 165 entités affiliées. Déposée devant le tribunal du comté de Wayne le 2 juillet 2025, cette plainte vise à mettre fin à des années de négligence immobilière qui ont transformé des quartiers entiers en zones de désolation. Mais comment une entreprise qui se vantait de démocratiser l’investissement immobilier a-t-elle pu causer autant de dégâts ?
RealToken : Une Promesse d’Innovation Immobilière
RealToken, également connue sous le nom de RealT, a vu le jour en 2019 avec une idée audacieuse : utiliser la technologie blockchain pour tokeniser des propriétés immobilières. En d’autres termes, l’entreprise achète des maisons, les divise en parts numériques (ou « tokens ») et les vend à des investisseurs via des cryptomonnaies comme Ethereum ou USDC. Ces investisseurs, souvent basés à l’étranger, deviennent propriétaires fractionnés d’une propriété et perçoivent une part des loyers, tandis qu’une société de gestion immobilière est censée s’occuper des locataires et de l’entretien.
La tokenisation immobilière promet de rendre l’investissement accessible à tous, mais sans responsabilité claire, elle peut devenir un cauchemar pour les locataires.
Angela Whitfield-Calloway, conseillère municipale de Detroit
Sur le papier, ce modèle semblait révolutionnaire. RealToken affirmait qu’il permettait de réduire les barrières financières, d’augmenter la liquidité du marché immobilier et d’offrir des rendements attractifs. Depuis sa création, la firme revendique plus de 65 000 investisseurs inscrits et a collecté près de 93 millions de dollars, principalement à Detroit, où les prix immobiliers bas offraient une opportunité d’achat à moindre coût.
Une Réalité Loin des Promesses
Malgré ces ambitions, la réalité sur le terrain est bien différente. Selon la plainte déposée par Detroit, aucune des 408 propriétés gérées par RealToken ne possède un certificat de conformité, un document obligatoire attestant que les logements respectent les normes de santé et de sécurité. Les inspections menées par le département des bâtiments, de la sécurité et de l’environnement de la ville ont révélé des violations graves : toits effondrés, infestations de rongeurs, moisissures, systèmes d’égouts défectueux et même des branchements illégaux aux services publics.
Les principales violations relevées par la ville :
- Structures endommagées menaçant la sécurité des locataires.
- Infestations de rongeurs et problèmes d’hygiène généralisés.
- Absence de chauffage, d’eau chaude ou d’électricité fonctionnelle.
- Propriétés vacantes favorisant la criminalité et la dégradation des quartiers.
Parmi ces propriétés, 53 ont été classées comme « priorité un », signifiant qu’elles représentent un danger immédiat pour la santé publique. Des locataires, comme Brenda Davis, une résidente de l’est de Detroit, ont raconté des histoires déchirantes : après avoir payé son loyer, elle s’est retrouvée sans eau courante pendant deux mois, forcée de survivre avec des bouteilles d’eau.
Un Modèle d’Investissement Controversé
Le modèle de RealToken repose sur une idée séduisante : permettre à des investisseurs du monde entier d’acheter une fraction de biens immobiliers à bas prix. Cependant, cette fragmentation de la propriété pose des problèmes majeurs. Avec des centaines d’investisseurs par propriété, souvent basés à l’étranger, la responsabilité de l’entretien devient floue. Les locataires se retrouvent face à des gestionnaires immobiliers « fantômes », incapables de répondre à leurs demandes de réparations.
Les propriétaires sont pratiquement invisibles, les investisseurs sont parfois à l’étranger, et les dégâts sont bien réels.
Angela Whitfield-Calloway, conseillère municipale
De plus, la ville accuse RealToken d’avoir utilisé un réseau complexe de sociétés écrans pour masquer la véritable propriété des biens, rendant difficile toute tentative de responsabilisation. Cette opacité, combinée à l’utilisation de cryptomonnaies, complique encore davantage la traçabilité des fonds et des responsabilités.
Les Locataires au Cœur du Problème
Pour les locataires, la situation est intenable. Beaucoup, comme Shirquera Ayers, une mère de deux enfants, se sentent piégés par des loyers abordables, souvent subventionnés par des programmes comme la Section 8. Malgré ces loyers bas, les conditions de vie sont déplorables. Ayers a raconté avoir signalé des problèmes pendant des années sans jamais obtenir de réponse. « Je paye mon loyer, mais personne ne s’occupe de ma maison », a-t-elle déploré.
La ville rapporte que plus de 100 propriétés de RealToken sont vacantes, contribuant à la dégradation des quartiers. Ces maisons abandonnées attirent la criminalité, les squatters et aggravent le sentiment d’insécurité. Pamela Myles, une résidente voisine d’une propriété vacante, a qualifié RealToken de « fraude » : « Ils achètent des maisons, les laissent à l’abandon, et les locataires ne savent même pas à qui s’adresser. »
La Réponse de RealToken : Une Défense Fragile ?
Face à ces accusations, RealToken rejette la faute sur d’anciennes sociétés de gestion immobilière, affirmant que ces dernières ont détourné des fonds destinés à l’entretien et au paiement des taxes. Dans un communiqué, l’entreprise a déclaré avoir repris la gestion directe de ses propriétés depuis décembre 2024, investissant dans une nouvelle société interne, New Detroit PM LLC, pour corriger les problèmes.
Nous assumons l’entière responsabilité de nos erreurs et avons investi massivement pour gérer directement nos propriétés.
Porte-parole de RealToken
RealToken affirme avoir réparé des dizaines de propriétés, réglé des centaines d’amendes pour violations et déployé des équipes sur le terrain. Cependant, la ville rejette ces excuses, soulignant que RealToken a reçu de multiples ordres de correction et avertissements sans jamais agir de manière significative. Conrad Mallett, avocat de la ville, a qualifié ces justifications de « spécieuses ».
Les Demandes de Detroit : Réparations et Responsabilité
La ville de Detroit ne se contente pas de pointer du doigt les manquements de RealToken. Son action en justice vise des objectifs clairs, détaillés dans une plainte de 31 pages :
Ce que demande la ville :
- Paiement de 500 000 $ d’amendes pour violations de nuisance.
- Mise en conformité de toutes les propriétés avec des inspections réussies.
- Responsabilité personnelle des frères Jacobson pour les conditions des locataires.
- Mise en place d’un compte séquestre pour les loyers jusqu’à la fin des réparations.
- Interdiction des expulsions pendant le processus de mise en conformité.
La ville demande également au tribunal de superviser le processus, y compris pour les propriétés vacantes, afin de s’assurer qu’elles soient correctement enregistrées et entretenues. Cette démarche vise à protéger les locataires, souvent des populations vulnérables, tout en envoyant un message clair : l’innovation technologique ne doit pas se faire au détriment des responsabilités légales.
La Tokenisation Immobilière : Une Double Tranchant
Le cas de RealToken soulève des questions plus larges sur la tokenisation immobilière. Ce modèle, qui promet de démocratiser l’accès à l’investissement immobilier, connaît une popularité croissante. Deloitte estime que le marché mondial de la tokenisation immobilière pourrait atteindre 4 000 milliards de dollars d’ici 2035. Mais sans régulation stricte, il peut aussi engendrer des abus, comme le montre l’exemple de Detroit.
La fragmentation de la propriété, bien qu’attrayante pour les investisseurs, dilue les responsabilités. Qui est censé réparer un toit qui fuit lorsque des centaines de personnes possèdent une fraction d’une maison ? La blockchain, souvent vantée pour sa transparence, peut paradoxalement créer de l’opacité lorsqu’elle est utilisée pour masquer des structures complexes de propriété.
Les Leçons pour l’Avenir
Le scandale RealToken à Detroit met en lumière les limites d’une innovation non encadrée. Si la tokenisation immobilière offre des opportunités, elle doit s’accompagner d’une responsabilité claire envers les locataires et les communautés locales. Les autorités de Detroit espèrent que leur action en justice servira d’exemple, non seulement pour RealToken, mais aussi pour d’autres entreprises tentées d’exploiter des technologies émergentes sans respecter les lois locales.
Pour les locataires, cette affaire pourrait marquer un tournant. En mettant les loyers en séquestre et en interdisant les expulsions, la ville cherche à leur donner une voix et à protéger leurs droits. Mais le chemin vers la résolution est encore long, et les réparations promises par RealToken devront être suivies de près.
Nous envoyons un message : peu importe l’innovation de votre modèle économique, vous ne pouvez pas échapper à vos responsabilités en tant que propriétaire.
Conrad Mallett, avocat de la ville de Detroit
En attendant, les habitants de Detroit continuent de vivre dans des conditions difficiles, pris entre les promesses d’une technologie futuriste et la réalité d’un système qui les a laissés pour compte. Ce procès pourrait redéfinir la manière dont la blockchain est utilisée dans l’immobilier, en imposant des normes plus strictes pour protéger les communautés locales.
Conclusion : Vers une Tokenisation Responsable ?
L’affaire RealToken à Detroit est un rappel brutal que l’innovation, aussi prometteuse soit-elle, ne peut ignorer les réalités humaines. La tokenisation immobilière a le potentiel de transformer le marché, mais seulement si elle est accompagnée de mécanismes garantissant la responsabilité et la transparence. Pour l’instant, les locataires de Detroit paient le prix d’un modèle qui a privilégié les profits au détriment de leurs conditions de vie. Ce procès, en exposant ces failles, pourrait ouvrir la voie à une nouvelle ère de régulation dans le secteur de la blockchain immobilière.
Résumé des points clés :
- Detroit poursuit RealToken pour négligence de plus de 400 propriétés.
- Violations incluent des problèmes structurels, sanitaires et sécuritaires.
- La ville demande des réparations, un compte séquestre pour les loyers et la responsabilité des fondateurs.
- La tokenisation immobilière soulève des questions sur la responsabilité des investisseurs.
- Ce cas pourrait influencer la régulation future de la blockchain dans l’immobilier.
Alors que le procès suit son cours, une question demeure : la tokenisation immobilière peut-elle être sauvée, ou est-elle condamnée à répéter les erreurs du passé ? Seule l’issue de cette bataille juridique nous le dira.
