Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans avoir à gérer vous-même les biens ? Bonne nouvelle, il existe désormais plusieurs solutions accessibles même avec un petit budget comme l’immobilier fractionné. Parmi les offres les plus en vue : l’immobilier tokenisé porté par la blockchain et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) plus traditionnelles. Mais quelles sont les différences entre ces deux produits ? On fait le point sur leurs avantages et inconvénients respectifs pour vous aider à y voir plus clair.
L’immobilier tokenisé, la nouvelle génération
L’immobilier tokenisé est apparu récemment, porté par l’essor de la blockchain et des smart contracts. Le principe : un bien immobilier est divisé en plusieurs parts représentées par des tokens, qui peuvent ensuite être achetés et échangés sur une plateforme dédiée.
L’un des principaux acteurs du secteur est RealT. Cette plateforme acquiert des biens immobiliers résidentiels (maisons et appartements) aux États-Unis et au Panama, puis les divise en tokens qui peuvent être achetés pour aussi peu que 50$. Acheteurs et vendeurs se rencontrent ensuite sur le marché secondaire de RealT ou sur des exchanges décentralisés comme Uniswap.
Des rendements attractifs
L’un des principaux attraits de l’immobilier tokenisé, ce sont ses rendements élevés. Sur RealT, les biens offrent des rendements locatifs nets allant de 6% à 20%, avec une moyenne autour de 9%. Et ce sans compter les plus-values potentielles à la revente des tokens si le bien prend de la valeur.
Ticket d’entrée réduit et grande liquidité
Autre avantage de taille : la grande accessibilité de l’immobilier tokenisé. Là où il faut habituellement plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros pour acheter un bien, quelques dizaines ou centaines de dollars suffisent pour acquérir des tokens. Vous pouvez donc vous constituer un portefeuille immobilier diversifié même avec un petit budget.
De plus, les tokens immobiliers offrent une liquidité inégalée. Vous pouvez revendre vos parts à tout moment sur les marchés secondaires, sans frais ni contraintes, et récupérer votre argent en quelques clics seulement. De quoi satisfaire ceux qui recherchent la flexibilité.
Une fiscalité encore floue
Revers de la médaille de la jeunesse de l’immobilier tokenisé : le flou juridique et fiscal qui l’entoure encore, notamment en France. Si les lois américaines s’appliquent aux biens et aux sociétés qui les détiennent, côté investisseurs le traitement fiscal des revenus perçus n’est pas clair et peut varier selon les pays. Mieux vaut se renseigner avant d’investir.
Les SCPI, des placements immobiliers traditionnels et éprouvés
Face à ces nouveaux venus, les SCPI font figure de valeurs sûres. Présentes sur le marché français depuis 50 ans, elles comptent près de 200 fonds qui permettent d’investir dans tous types de biens immobiliers : bureaux, commerces, logements, entrepôts, hôtels…
Un large choix de biens et de stratégies
Les épargnants ont l’embarras du choix entre des SCPI de rendement qui distribuent des loyers, des SCPI de plus-value dont l’objectif est la revalorisation du capital sur le long terme ou encore des SCPI fiscales qui permettent de défiscaliser. De quoi trouver chaussure à son pied selon ses objectifs.
La plupart des SCPI sont désormais à capital variable, ce qui facilite l’achat et la revente des parts. Comptez tout de même un ticket d’entrée de quelques milliers d’euros au minimum et plusieurs semaines pour revendre.
Des rendements plus modestes mais réguliers
Côté performances, les SCPI offrent des rendements compris entre 3% et 8%. C’est moins que l’immobilier tokenisé mais les loyers sont versés de façon régulière, généralement chaque trimestre, et le capital est réévalué tous les 6 mois. L’horizon de placement recommandé est d’au moins 8 ans mais vous pouvez retirer votre épingle du jeu avant.
Un cadre légal et fiscal bien défini
Dernier avantage et non des moindres : la clarté de la législation et de la fiscalité entourant les SCPI. Ces produits sont régis par le droit français et contrôlés par l’AMF, ce qui offre des garanties aux épargnants. Les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers et les plus-values comme celles réalisées sur les biens immobiliers.
Immobilier tokenisé ou SCPI, comment choisir ?
Difficile de départager ces deux solutions d’investissement immobilier tant elles diffèrent. D’un côté la modernité et les promesses de l’immobilier tokenisé, de l’autre la solidité et la stabilité des SCPI. Le choix dépendra au final de votre profil, de vos objectifs et de votre sensibilité au risque.
En résumé :
- L’immobilier tokenisé offre des rendements potentiellement supérieurs (6 à 20%), une grande accessibilité (à partir de 50$) et une forte liquidité mais le cadre légal et fiscal est encore flou
- Les SCPI proposent des rendements plus modestes mais réguliers (3 à 8%), un large choix de biens et de stratégies et un environnement réglementaire bien défini mais il faut investir sur le long terme
Dans tous les cas, diversifiez vos placements et n’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre. L’immobilier fractionné, tokenisé ou via des SCPI, est un bon moyen de se constituer un patrimoine sur le long terme en mutualisant les risques. À vous de définir la solution qui vous convient le mieux !
